中国泰州 江苏品衡律师事务所
新闻详情

房屋抵押后出租能否使用“买卖不破租赁”


答辩人:XX公司

被答辩人:许XX

答辩人针对被答辩人提出的执行异议答辩如下:

一、被答辩人与被执行人签订房屋租赁协议系在房屋办理抵押登记之后,该租赁协议依法对受让人不具有拘束力。

答辩人与被执行人在2014年3月签订最高额抵押合同,约定将被执行人共有的一套位于XX地的房屋抵押给答辩人,并办理了房屋他项权证。而被答辩人与被执行人签订房屋租赁协议的时间却为2014年7月,明显是在房屋抵押以后出租的,所以根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款规定,“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有拘束力”,在抵押权实现后,该租赁协议对受让人不具有拘束力,即不适用“买卖不破租赁”原则。

二、被答辩人与被执行人签订的房屋租赁协议不得对抗已登记的抵押权。

   根据上文陈述可知,被答辩人与被执行人签订房屋租赁协议是在房屋设立抵押登记之后,所以根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二句规定,“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,被答辩人与被执行人之间的房屋租赁关系不得对抗答辩人享有的已登记的抵押权。

三、被答辩人所称的其因与被执行人签订房屋租赁协议而享有的租赁权应当在该房屋被拍卖时被依法除去。

1、根据上文陈述可知,被答辩人与被执行人签订房屋租赁协议是在房屋设立抵押登记之后,所以根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定,“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”而在本次执行中,被答辩人所自称享有的租赁权的继续存在就对答辩人所享有的在先的抵押权的实现有影响,所以人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

2、同样,根据《江苏省高级人民法院执行局关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》第二条规定,“二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的,执行法院如何处置?这种情形下,无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后,只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的,法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。”被答辩人明显是在设立抵押权之后才占有该房屋的,所以法院应当依职权除去该租赁关系后进行拍卖该房屋。

四、被答辩人与被执行人所签订的房屋租赁协议明显不符合事实与常理,涉嫌恶意串通妨碍司法执行

根据被答辩人提出执行异议申请时所提交的房屋租赁协议及其申请书的陈述可知,被答辩人在2014年7月同一天租赁了被执行人所有的位于两套房屋,而且都是一次租赁了十五年,还在当天向被执行人支付了两套房屋十五年的全部租金合计一百多万元,这种租赁房屋的租金支付方式完全与市场上租赁房屋的交易规则是不相符的,是不符合常理的,正常的房屋租赁一般都是按月或按季度或按年支付的,几乎没有一次性支付十五年租金的情况存在。而且一百多万元的租金基本上可以购买一套房屋,为什么非得要租赁呢!更重要的是,被答辩人本身在当地就有房产,为什么还要租赁被执行人的房屋呢!这些都说明了问题的存在!而且被答辩人所提交的其所谓的支付租金的银行凭证中在用途一栏中写明的是往来,而不是租金,这个是与事实有出入的。此外,被答辩人所提供的银行支付凭证复印件的金额与其主张的全部租金的数额并不相符被答辩人和被执行人之所以弄出租赁房屋的情形出来,答辩人完全有理由怀疑其系为了逃避债务的履行,为了阻碍答辩人实现自己的债权,系双方恶意串通之行为,已经妨碍司法执行。

、被答辩人提交的执行异议申请书中所适用的法律不正确

被答辩人在执行异议申请书中适用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款,其所适用的这两条法律都是不正确的。因为1、对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”被答辩人自称享有的租赁权不因拍卖而消灭,但是适用前提是不影响在先的优先受偿权。在被答辩人自称所享有的租赁权影响了答辩人在先的抵押权时,法院应当依法除去后进行拍卖,而不是被答辩人所主张的暂缓拍卖。2、对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款,“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”,其所适用的只能是一般债权的实现,而不是存在先优先受偿权的债权的实现。而在本案中,答辩人享有在先的抵押权,所以被答辩人就不可以适用该条规定来对抗答辩人的抵押权的实现。所以,被答辩人所适用的法律不正确。

   综上,被答辩人的执行异议申请不成立,贵院应当依法裁定驳回被答辩人的执行异议申请。

                              答辩人:XX公司