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合同附件莫轻视

合同附件莫轻视


一、案情叙述

2010年,徐某和张某夫妻两个经过多年的打拼,手里存下了一些积蓄,便计划着换一所新房子提升一下生活质量。经过两人对于泰州市各处房产的研究和对比,最后决定购买泰州市华益置业有限公司开发的华益小区的一处商品房。

2010年10月5日,徐某(买受人)与泰州市华益置业有限公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》,约定购买华益小区的某处房屋,并在合同中写明了合同总价为100万元,买受人需于合同签订之日支付首付款30万元,剩余的70万元由买受人于合同签订后办理贷款手续并保证贷款在合同签订后15日内到达出卖人的账户。同时合同附件四中约定,如因买受人的原因,导致出卖人承担了保证责任,出卖人有权解除合同,并由买受人向出卖人支付合同总价款5%的违约金。同日,张某与中国建设银行泰州支行签订了《个人一手住房贷款合同》,贷款70万元,泰州市华益置业有限公司作为担保人在合同上签字,之后中国建设银行泰州支行依照合同约定将70万元贷款汇入了泰州市华益置业有限公司的账户。

可是后来由于生意亏本,张某连续数月未按期偿还银行贷款,导致银行向法院起诉,诉请提前收回贷款本息。法院判决后泰州市华益置业有限公司作为担保人承担了连带担保责任,代替张某偿还了银行贷款。

在承担了连带担保责任之后,泰州市华益置业有限公司便依照合同附件的约定向法院提起了诉讼,要求解除双方的《商品房买卖合同》,并要求夫妻两人支付合同总价款5%的违约金。但是法院在审查了泰州市华益置业有限公司提供的《商品房买卖合同》和合同附件后,发现双方在《商品房买卖合同》中有约定,对于本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。并且在合同附件上存在一个疏漏之处,那就是双方并没有在合同附件上进行签字和盖章。就是由于这个看起来微不足道的疏漏,结合双方签订的《商品房买卖合同》中要求双方“签订”合同附件的约定,导致了泰州市华益置业有限公司无权依据该合同附件的约定来要求解除买卖合同并让对方承担相应的违约责任,最后被判决驳回了诉讼请求。

二、法理分析

对于徐某和泰州市华益置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》中的约定,双方需要约定后签订合同附件,由其中的“签订”二字就可以看出,双方已经事先约定好了合同附件的形式,即书面形式。所以根据《合同法》第十条第二款之规定,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。继而根据《合同法》第三十二条之规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而本案中双方并没有在合同附件上进行相应的签字和盖章,所以导致该合同附件实际上并没有成立,进而就更谈不上生效的问题了,所以该合同附件对双方没有任何效力可言。所以泰州市华益置业有限公司无权依据该合同附件来提起相关诉讼。

三、律师点评

现如今,订立各式各样的合同成为我们每个人社会生活中一项不可或缺的环节,关系到我们生活的方方面面,所以每一个人都应当对此提高警惕。律师认为,作为社会中的一员,为了保护自己的合法权益免受侵犯,我们应当对相关法律知识有一定的认识与了解。或者是在订立关系到自己切身重大利益的合同时,可以通过咨询或者聘请律师来为自己保驾护航,将一些潜在的风险扼杀在事情的准备阶段,避免以后出现不必要的麻烦。只有这样,才能够更好的保护自己的合法权益,让自己拥有一个更美好和谐的生活。